Con la conversione in legge del “Decreto Anticipi” (DL 145/2023) attraverso la legge 191/2023, sono stati introdotti a carico dei proprietari di immobili che decidono di locare il proprio appartamento per affitti brevi obblighi piuttosto stringenti che hanno la chiara funzione di garantire trasparenza e leale concorrenza ma che a tutti glie effetti avvicinano sempre di più l’attività degli affitti brevi ad una attività imprenditoriale a tutti gli effetti difficile da gestire per il semplice proprietario di casa.
Per ottenere il CIN (Codice Identificativo Nazionale) della struttura (che deve essere esposto all’esterno dell’immobile stesso ed inserito in tutti gli annunci) non basta che siano certificati gli impianti interni all’alloggio, ma devono anche essere presenti sistemi di prevenzione incendi che devono essere manutenuti in conformità con la normativa (rilevatori ed estintori).
Emerge quindi la necessità di una figura professionale che segua la gestione dell’immobile a tutto tondo assistendo nella sua gestione il proprietario che voglia trasformarsi in imprenditore. In prima battuta, potrà sembrare utile, opportuno e conveniente farsi assistere in tutto questo da un agente immobiliare, e sicuramente nessuno può sconsigliare una simile scelta laddove vi siano tra queste professionalità soggetti interessati, disponibili e preparati ad una simile attività.
Risulta evidente, tuttavia, che una gestione di questo tipo non sia una gestione particolarmente adatta a chi ha come core business la ricerca di un inquilino (ricerca che in questo caso spesso viene fatta in autonomia online attraverso siti specializzati). Si tratta di una vera e propria gestione immobiliare di tipo manageriale che richiede di avere grande attenzione sia sul fronte della conformità dell’immobile stesso alle normative, sia alla selezione di fornitori importanti per il business ed ai rapporti con questi.
Si sta parlando, quindi, sostanzialmente della figura del property manager che in Italia fino ad ora non è particolarmente diffusa e conosciuta ma che è destinata sempre più a prendere piede. Probabilmente questo è un passo importante, per non dire decisivo, verso una evoluzione anche di quella figura professionale tanto bistrattata dell’amministratore di condominio, le cui competenze ben si attagliano alle rinnovate necessità di queste gestioni.
Si tratta, però, di una evoluzione che porta con se un incognita: quale sarà l’evoluzione dell’inevitabile diatriba che si aprirà circa la compatibilità tra l’incarico di gestione di un condominio e la gesione di un’unità immobiliare posta all’interno del medesimo stabile. Operativamente e razionalmente non si vedono conflitti tra le due posizioni. Su un piano di mera opportunità, che è il piano dove si possono prevedere gli scontri più accesi, vi sono argomentazioni in un senso e nell’altro. Da una parte l’amministratore del condominio in cui ha sede l’attività sarà sicuramente la persona più indicata per svolgere il servizio a motivo della particolare conoscenza dello stabile,. Dall’altra, tuttavia, vi potrà essere chi paventi un favoritismo dell’amministratore nei confronti del condomino che gli da da gestire anche la propria attività. Un argomento, quest’ultimo, che ad avviso di chi scrive è facilmente superabile da una banale osservazione: l’interesse del singolo condomino e l’interesse del condominio, nel caso specifico, coincidono: la migliore tenuta delle parti comuni agevola senz’altro l’attività di affitto breve, e la soddisfazione degli inquilini dell’attività anche per quella che è la gestione delle parti comuni è un ottimo biglietto da visita per il condominio che può contribuire a rendere più appetibili anche le altre unità.
Come evolverà questa discussione lo vedremo in futuro, e probabilmente non ci vorrà molto.
